古い建物があるままで、「古家付き」の土地と言って販売している土地があります。
どうして、わざわざ使えないような「古家付き」で販売しているのでしょうね。
通常、「古家付き」ってどういう意味なのでしょうか？
建物が古くて評価がゼロ円なので、「土地代のみの値段ですよ」といったときに「古家付き」とするケースが多いようです。
中古物件として販売しても構いませんが、そんなに古い物件は誰も買わないだろうと思い不動産屋さんが売れやすいように考えた表現であり、例えば古家が築３８年だとして、築３８年１８００万円の中古物件で売るより、古家付の土地１８００万円で販売したほうが割安感が出て売りやすいのです。
もちろん、そのまま住んでも構いませんが、「古家付き」の土地を購入するみなさんは、それを解体して新築建物を建てることを計画している方が殆どだと思います。
そこで気になるのが、現在建っている不要な「古家」を、誰が解体するか？ですよね。
解体工事はどちらが行うのですか？
単刀直入に言いますと「古家付き」の土地で販売している場合、古家の解体工事は買主側の負担でという意思表示で販売しているケースが一般的です。
ですので、原則的には買主側の負担で解体工事を行うことになります。
売り主側でお願いする交渉も不可能ではないでしょうが、よほど急いで売りたい場合でなければ売主さん側は面倒ですし、いい顔しないと考えてたほうが無難でしょう。
どうしてもその土地が欲しいのに、あたなは面倒だから「他の人に売ります」と言われてたら困ってしまいますよね。
解体工事の費用を考えて、安い価格設定となっています
売り主側では、古家を解体することを見越して最初から１割程度安い価格設定になっている為、更に値引きの交渉をすると良い返事は期待できないので注意しましょう。
また、次に出てくる「瑕疵担保責任」とても重要ですので是非とも覚えてくださいね。
瑕疵担保責任とは？
土地の瑕疵担保に多くある地中埋設物
不動産物件の不具合や不都合のことを「瑕疵（かし）」といいます。
「瑕疵担保責任」とは、売買した物件に隠れた（売主から伝えられていない）欠陥や不具合があったとき、売主が負担するべき責任のことです。
売主が知らなかったり、故意に隠していて瑕疵を買主に伝えずに取引が成立した場合で、売買契約後にこれが発覚した際は売主が責任を問われます。
売主から買主へ契約前に告知している欠陥や不具合については、売主が責任を負う必要はないのです。
土地だけの売買の時は特に注意してください
不動産の売買においては建物等の構造物に比べると、土地だけの売買時は不具合が地面の下の場合が殆どで表面的にはわかりにくいので紛争になりやすいと言えます。
土地の「瑕疵担保責任」の多い例としては、以前建っていた建物の基礎や瓦、古タイヤなど人為的に埋められた廃棄物（地中障害物）などがあります。
これらのものは一般的には地中埋設物と呼び、次に計画している住宅建築に支障を来たすことがありますので、適切な方法で撤去しなければなりません。
昔のことですので、購入した土地に隣家の水道管や排水管が通っていて引き直しの費用が掛かることだって考えられます。
特に、個人売主から土地を購入した場合は注意してくださいね。
売買契約書の中で、個人売主が負う「瑕疵担保責任」の期間はとても短く、一般的には２ヶ月から３ヶ月間と定められています。
そのため、期間が過ぎた後に問題が発覚した瑕疵は自己負担となってしまいます。
解体工事は、物件の引き渡しを受けたら早めに行ない、事前に告知されていない埋設物が発見された時にはすみやかに売主に連絡をしましょう。
解体工事業者さんにも「瑕疵担保責任」のことを話して、いつもよりも念入りに探してもらうと良いでしょう。
境界を越えて埋まっているような越境物などがあれば、隣接する土地の所有者との話し合いや協議が必要となることもありますので、トラブルを未然に防ぐためにも仲介してもらった不動産会社さんや建設会社さんに相談して適切なアドバイスをもらってください。
さあ、つぎは信頼できる「解体業者」を見つけましょう！
「瑕疵担保責任」の保証期間内に、事前に告知されていない埋設物の有無を見つけるためには、早めに解体業者の選定を行わないと間に合わなくなってしまいます。
住宅の解体工事では３月～１０月、年末年始の時期はどこの解体業者さんも忙しい時期となっています。
また、雨の多い時期もありますので余裕を持った計画をして頂きたいと思います。
工事契約の取り交わしたり、建設リサイクル法の届出やライフラインの撤去などもありますので、遅くても工事開始の１ヶ月前までには解体業者を選んでおくと良いでしょう。
解体工事業者選びで困ったら下の記事などを参考してください。
●建物の取り壊し。初めてなのでどうしたらいいの？解体工事専門業者がアドバイスします
●解体工事は費用が全てではありません！安心確実な解体業者の選び方
まとめ
「古家付き」の土地を購入した場合の多くは、買主側の負担で解体工事を行うことが一般的です。
土地を購入して新しい新居を計画するかたが殆どだと思いますが、古家を解体し終わった地面に古いコンクリートや瓦くずが埋めてあることがあり、「瑕疵担保責任」の保証期間内であれば、売り主さんの費用で撤去してもらえます。
個人売主さんが負う「瑕疵担保責任」の期間は以外と短く、一般的には２ヶ月から３ヶ月間と定められていますので、土地の引き渡し後はなるべく早めに解体工事をおこなって、埋設物などの有無を調査したほうが安全です。
解体業者さんにも繁忙期がありますし、天候に左右される仕事ですので早めに業者選定をしておかないと「瑕疵担保責任」の保証期間内に間に合わなくなることだって考えられますので早めに準備をしたいものですね。
ありがたいことに弊社にも「古家付き」の土地を購入予定のみなさんから見積依頼をいただいています。
売り主(先住者)さんが現在も住んでいる場合等は、仲介業者さんを通して「解体業者が見積に行く」旨をお伝えいただくとスムーズかと思います。
お読み頂いたみなさまの参考になれば幸いです。
とてもありがたいことに、現在でも6社のハウスメーカーさんとお取引があり多くの現場をまかせていただいております。
ハウスメーカーさんの厳しい施工基準に対応するという経験値も積んでいるので、サービスの質や技術には自信があります！
解体工事をお考えなら、ぜひ安心してお問い合わせください。