ご実家の建て替えを考えている方。中古住宅や古屋を購入したので解体して建て替えを考えている方。戸建て住宅を建築するためには、解体工事から建築工事まで一括してハウスメーカーに依頼しないといけない。そんな風に思っていませんか？
解体工事に関して申し上げると、立地条件や家屋の状態・建築方法によっては「解体工事」と「建築工事」を別々に依頼する「分離発注」が多くのメリットをもたらせてくれる可能性があります。
あなたに分離発注が向いているかどうか、この記事を最後までお読みになって検討してください。
目次
1: 解体工事は分離発注で費用負担を減らす
今ある家を解体し新築を建てるとすると気になるのが予算です。そこでハウスメーカーや注文建築業者へ相談をし、ご自身たちのイメージにある住宅を手に入れるならいくらくらいになるのか見積もりされることでしょう。
そうすると、業者によっては次のような見積もりが出てくることでしょう。
A社：今ある住宅の解体費用を含めて2500万円
B社：解体費用は含まず1800万円
同じ話を建築工事業者へ伝え、同じようなデザインでの見積もりなのに解体工事費用が含まれているかどうかで差が出てきます。
ここで気づいて頂きたいのが、解体工事費用の差額です。今ある住宅の立地条件や建築方法によって差はありますし一概には言えませんが、多くのケースでハウスメーカーが含めている解体工事費用は若干高めに設定されています。
確かにハウスメーカーさんに全てお願いすると楽ではあります。ハウスメーカーさんが手配してくれますので、施主様自ら動く必要はありません。しかし、「行動しなくても良い」代わりに代行費ではありませんが、建築工事費用以外のお金が掛かってしまうことも事実です。
しかし、ここであなたが行動をする時間や手間を作ることができるのなら、解体工事だけを専門業者へ依頼することで、解体工事費用分を抑えることができ、新築へもう少しお金を掛けることができるかもしれないのです。
例えば、先ほどの例ですと、こんなことになるかもしれません。
A社：今ある住宅の解体費用を含めて2500万円
B社：解体費用は含まず1800万円
B社を選び、解体工事は専門業者へ依頼すると、解体工事費用が300万円だったとしましょう。そうすると次のような計算になります。
1800万円＋300万円＝2100万円
A社の合計である2500万円よりも400万円費用を抑えることになります。400万円あれば、室内の設備にお金を使うこともできます。外構にもう少しこだわってみることもできます。
全ての新築工事で、このように「お得感」が出るとは言えませんが、ほとんどのケースで計算すると、一括でハスウメーカーへ依頼した場合の総額よりも、分離発注したときの総額の方が安くなることが多いのです。
2: 工事依頼の方法と流れを説明
それでは分離発注する場合の流れを説明していきます。難しそうに感じられているかもしれませんが、一つずつ行動することで誰にでも分離発注はできます。
(1)解体工事業者を探す
まずは、今ある住宅の建っている地域が解体工事の依頼範囲になっている業者を探します。少し前ですと「タウンページ」が主たる情報源でしたが、最近では解体工事業者もホームページを持っていますので、インターネットで検索して探すこともできるようになっています。
大変便利ですし、家に居ながらスマートフォンだけで探せますので、生活の中で生まれる空き時間にササッと見つけることもできるでしょう。
(2)工事業者へ見積もり依頼
探し始めるとわかりますが、思っている以上に多くの解体工事業者がヒットします。これら全てにアクションを起こすのは無理ですから、ヒットした中から3～5社くらいピックアップしましょう。
ここで注意しておきたいのは、解体工事業者を名乗っていても、実は小さなリフォーム会社が解体工事もやっているというケースや、造園業や土木建築業をメインとしている会社が重機を持っているので解体工事もやっているというケースです。
後からお話しますが、解体工事はご近所への配慮が必要になりますし、安全迅速に更地にするノウハウも必要です。「大きな機械を持っているから解体工事ができる」ということにはなりません。
解体工事を専門に行っている業者へ見積もり依頼をしましょう。
(3)見積もりは現地調査が必須
本物の解体工事業者なら、正確な見積もりを行うために現地調査を行います。インターネットや電話で
- 住所
- 家屋の構造
- 家屋の広さ
- 近所の道路の広さ
- 解体処分するもの
これらを聞いただけで見積もりをすることはありません。というのも、実際に解体する家屋の状態やご近所との距離、どこまで重機が入れるのかなど、現場を見ないとわからないことが多いからです。
また、解体工事が始まってから「重機が入らないので追加費用がかかります」というのでは、お客様へ多大な迷惑をかけてしまいます。こういったお約束の違いをできるだけなくすために、解体工事を専門に行っている業者なら必ず現地調査を行います。
(4)解体工事業者を決める
現地立ち会いから見積もりが出てきますので、その中から業者を選択します。ここでのポイントは以下の3つです。
- 安すぎない
- 見積もり項目が少ない（一式○○万円が多い）
- 追加費用に関する記載がない
また、次の点も確認しておきましょう。
- 解体工事に関わる手続きはどうするのか
- 追加費用が必要な場合の流れ
- 大型家具も一緒に処分してもらえるのか
これらを総合的に見て判断してください。「安いから」というだけで飛びついてはいけません。追加費用で最終的には高くなることもゼロではありません。
(5)工事計画を相談
解体工事業者を決めると、次に大事なのは新築を建てる業者（ハウスメーカーや注文建築業者など）と解体工事業者との工事計画を相談することです。
もし、解体工事が遅れると新築に取りかかるのが遅れますので、後々のスケジュールに影響してきます。解体工事を専門に行っている業者なら、あなたに変わってハウスメーカーや注文建築業者と計画を詰めてくれることもありますので、ぜひ相談してもらいたいです。
3: 悪徳業者を見分けるポイント
悪徳業者を見分けるポイントというものがあります。
(1)独特の手口がある
大変わかりやすい手口です。それは「激安」です。
工事に関して申し上げると「激安」には、必ず理由があります。例えば次のよう理由です。
- 見積もりは安く、追加工事で高く
- 不法投棄で費用を安く上げる
- 解体工事で出てきた廃材を工事現場へ埋める
- 無許可で工事をしている
- 代金だけ回収し解体工事が行われない
- 近隣住民への対応が良くない
- 法令や規則を無視して未申請で工事をする
- 工事期間が延びる
- 打ち合わせと違うことをする
- 地中埋没物の処理でもめる
- 業者と連絡が取れなくなる
激安で会社を運営しようとすると、誰もがわかっていますが「手抜き」「詐欺まがい」「曖昧にする」必要が出てくるものです。
(2)見分けるポイント
解体工事を行う上で必要な許可証や登録証を持っているか確認しましょう。また、廃棄物処理に関するマニフェストの発行や建設リサイクル法の届け出をしてくれるのかも確認すると良いです。
あとは、見積書の発行、契約書の発行、工事保険への加入の確認は大事です。さらに、追加工事が必要になった場合の取り決めが明確になっていると安心できます。
そして最後に、これは論理的ではありませんが「担当者の表情や態度」にも注意しましょう。電話やメール、現地調査や見積もりの説明など、コミュニケーションするときにどう感じるのかは大事です。
(3)契約時に注意すること
- 許可番号
- 工事に必要な資格保有者が在籍している
- 産業廃棄物処理の証拠としてマニフェストの発行
これらの提示を求めましょう。
(4)被害に遭ったら即対応
もし悪徳業者と取引してしまった場合は、業者と直接やりとりしても話が前に進みません。トラブルが大きくなるか、あなたの気分が滅入ってくるかのどちらかですから、次の2つのどちらかに相談しましょう。
- 弁護士
- 消費者センター
お金に関するトラブルが発生した場合は、弁護士への相談をおすすめします。消費者センターの場合「アドバイス」はもらえますが、そこから先の行動は自分で行うことになります。あなたの大切な時間を無駄にしないためには、弁護士への相談によって代理で話し合いをしてもらうのが良い方法だと言えます。
4: まとめ
一括で住宅建築を依頼するのも間違いではありません。しかし、少しでも検討いただける時間があるのなら分離発注によって、費用総額を抑えることができる可能性もあるのです。
建て替えを考えておられるなら、分離発注での工事も選択肢に入れていただきたいと思います。
とてもありがたいことに、現在でも6社のハウスメーカーさんとお取引があり多くの現場をまかせていただいております。
ハウスメーカーさんの厳しい施工基準に対応するという経験値も積んでいるので、サービスの質や技術には自信があります！
解体工事をお考えなら、ぜひ安心してお問い合わせください。