お家付きの不動産をお持ちの方で、悩みとして多いのが
「不動産を売却するとき、更地にした方がいいのか」
です。
ネットで探してみても「更地の方がいい」「家が建っている方が高く売れる」といった話も出てきますので、どちらが良いのか迷ってしまい、よくわからないままという方もいらっしゃると思います。
そこで今回は、解体工事の専門業者である石井商事が、これまでの経験を踏まえて「更地」が有利なのかどうかをお話していきます。
1: なぜ不動産売却で更地が有利なのか
このような疑問、ありますね。
日本では「土地」と「建物」であれば、土地に価値を見いだす人が多いという特徴があります。
これは日本が島国であり、米国やアジアの大陸と比較すると、圧倒的に土地が少ないからかもしれません。
また、更地の場合、土地を購入した人が好きなものを建てることができるのも、日本人の嗜好に合っている可能性があります。
また、土地の売り主としても、更地にすることで土地の購入希望者が増えてくれれば、良い意味で争奪戦が発生し、少しでも高い値段で土地を売却することができます。
では実際のところ、どういった状態なら「更地」にして売却すると有利になるのでしょうか。
もっとも大きな理由としては、木造戸建て住宅で築年数が30年以上経過しているお家がある場合です。
このようなお家は、残念ながら建物としての価値はほとんどゼロだと不動産業界では言われています。
土地に価値があっても、買い手が古家を壊すとなると解体費用が必要になるので、最初から売り主が更地にし、土地の価値を上げる方が売却も有利に進むことでしょう。
反対に、更地にするのは少し考えてみてからの方が良いこともあります。
例えば、
- 築年数が20年くらいの木造戸建て
- 30年以上前の「古民家」
このようなお家が建っている場合は、いきなり更地にするのではなく、家が建っている状態で買い手がつかないか試してみてほしいのです。
結果、だれも買い手が興味を示さないことが分かった段階で、解体工事を行い更地にして売却を考えるのが得策だと言えます。
不動産売却で更地が有利と言われるのは、買い手が思っているものを建てやすいから。
でも、買い手が「古民家が欲しかったんです」ということなら、わざわざ更地にして売却する必要はありません。
解体工事業者としては、更地にしていただく方が仕事しては大変ありがたいです。
しかし、不動産売却という視点で考えると、今お話しましたように建っている家の築年数や補修の必要性などを考慮して考えてもらいたいと思います。
2: 解体工事で聞く「更地」と「整地」の違いとは
さて、不動産売却の方法の一つとして「更地」にするという話をしました。
ここであなたも耳にされたことがあると思いますが、土地の上に建っている家を壊した後の状態を「更地」と呼んだり「整地」と呼んだりすることがあります。
よく似た言葉なのですが、それぞれ少し状態が違います。
ぜひ違いをご理解いただき、解体工事の後を見てガッカリしなくても良いようにしてください。
(1)更地（さらち）
土地の上に建物がない状態です。
解体工事業者によっては、壊した廃材などが散乱している状態でも「更地」と呼ぶことがあります。
(2)整地（せいち）
建物を解体し、土地の上に散乱した廃材やコンクリート、木くず、鉄くずなどを綺麗に取り除いた状態を指しています。
整地には、解体で出たものを取り除いた後、重機で土地を踏み固める方法や、見栄えを良くするために化粧砂を使う方法などがあります。
土地に興味を持って見学に来られた方の心理になってみるとわかりますが、ごちゃごちゃと廃材が散乱している土地よりも、綺麗になっている土地の方が価値も高そうに感じます。
また、土地を購入した後の建築でも、作業がしやすそうに見えますし、綺麗な土地の上に自分たちの考えたお家が建つという方が、購買意欲も高まるはずです。
そこで、不動産売却を考えているあなたにお話しておきたいことがあります。
もし、あなたが所有している土地の上に家が建っていて、土地の価値を高めるために解体工事を依頼するとき、依頼先の工事業者には
- 更地は、どこまでやってくれるのか
- 整地は、どこまでやってくれるのか
- より価値を高めるためには何が出来るのか
この3つのポイントを確認してもらいたいのです。
解体工事の見積書に「整地」と書かれていたとしても、解体工事の業者によって仕事をするレベルが違ってきます。
あなたは廃材を撤去し、綺麗に土地を整え、野菜を植えられるようなフカフカな土地になると思っていても、技術のない工事業者や儲けることしか考えていない業者の場合、「廃材を土の中に埋めて見えないようにして終わり」ということも考えられます。
また、確かに整地をしてくれてはいるようだけれども、ザックリと整えただけということもあり得ます。
必ず、あなたが思い描いている更地と整地のイメージが、解体工事業者の仕事内容と一致（もしくは近い）のか、しっかり確認しておくことが大切です。
3: こんな場合は更地化がデメリットになることも
築30年を超える木造一戸建てのお家があるので、解体して更地にしようとなった場合、次の2点をチェックしましょう。
(1)再建築不可物件
今建っているお家を取り壊すと、同じ場所へ家を建築できないことがあります。
これを「再建築不可物件」と呼びます。
旗竿地と呼ばれる、表の広い道から奥まったところにある家に多い決まりです。
こういった家は、基礎部分まで解体してしまうと、新しく家を建てることができません。
更地にしても、家が建てられないのなら、おそらく誰も購入してくれないでしょう。
解体工事を行う前に、役所で「再建築不可物件」ではないかどうか確認することが必要です。
もし、再建築不可物件であった場合は、リノベーションやリフォームを行うことで、新築のようにすることも可能です。
(2)固定資産税が変わる
家が建っているので「住宅用地の軽減措置」が適用され、固定資産税が軽減されています。
しかし、解体工事を行い、建っていた家がなくなると「更地」なので「軽減措置」が適用されなくなります。
そうすると、固定資産税が昨年よりもアップ。
気をつけておきたいですね。
4: 古家付きの場合は空き家対策にも注意しよう
古民家は人気です。
しかしいつまでも売れないまま「いつかは古民家として売れるだろう」と思って放置していると、「特定空き家」として指定されることもあります。
こうなると家が建っていても「住宅用地の軽減措置」が適用されなくなり固定資産税がアップします。
「家が建っているから大丈夫」と思わずに、注意しておきたいところです。
5: まとめ
「不動産を売却するとき、更地にした方がいいのか」
基本的には、建っている家に価値がないのなら更地にするのが有利です。
しかし、お話しましたように「再建築不可物件」だったり「古民家」として価値が出ていたりするのであれば、更地にするだけが有利とは言えません。
まずは家だけの価値を判断。
家がある方が魅力的なら、更地にしないで売却。
どちらとも言えないなら、更地にする方が買い手の範囲も広がることでしょう。
とてもありがたいことに、現在でも6社のハウスメーカーさんとお取引があり多くの現場をまかせていただいております。
ハウスメーカーさんの厳しい施工基準に対応するという経験値も積んでいるので、サービスの質や技術には自信があります！
解体工事をお考えなら、ぜひ安心してお問い合わせください。