“公道から旗竿部分の道路幅が2mくらい。
全長30m弱の私道があり、その奥に50坪の土地があります。
このようなところの家を解体して建て替えることができるのでしょうか？”
細い私道を通った先にあるお家。
京都では「うなぎの寝床」とも言われますが、このような立地条件に建っているお家を建て替えたいと考えたとき、
本当に建て替えられるのかどうか。
そもそも解体工事をすることができるのか。
というような疑問や不安が出てくると思います。
そこで今回は、解体工事の専門業者である石井商事が、こういった少し特殊な立地にあるお家の解体や建て替えについてご紹介します。
1: 旗竿地とはこんな土地です
表の広い道から幅が2mくらいの私道を通り、その先に家が建っているような土地を「旗竿地（はたざおち）」と呼びます。
不動産業界では「敷地延長」とか「敷延」と呼ばれているようです。
ではどうして旗竿地と呼ぶのかというと、下の画像を見て下さい。
赤い部分、旗と竿のように見えますね。
だから旗竿地と呼ぶようになったようです。
こうやって図で見るとわかるのですが、家の前にお隣さんのお家がありますから、解体工事をしても建て替えをしても少なからずお隣さんへは影響が出てきます。
そうなんです。
旗竿地は、この「お隣さんへ影響がある」というところが最大のポイントになります。
2: 旗竿地が建て替えできないと言われる理由
次に旗竿地が建て替えできないと良く言われる理由をお伝えします。
これは「お隣さんへ影響がある」から解体工事や建て替えが出来ないということではありません。
旗竿地であっても、あなたの土地ですから基本的に解体しても建て替えてもOKです。
現に、今は旗竿地に家がありお住まいなのですから。
しかし、次のような建築基準法を守れないとなると、建て替えが難しくなります。
それは「接道義務」と呼ばれるもので、幅が4m以上の道路にあなたの敷地が2m以上接地していなければならないという規定です。
どうしてこのような規定があるのかというと、緊急事態が起こったときのためなんです。
火事が起こって消防車が近くまで駆けつけられないと困ります。
ケガや病気で救急車が近くまで駆けつけられないと困ります。
ですから、まずあなたが確認するべきことは、表にある幅が4m以上の道路へつながる道（竿の部分です）の幅です。
竿の部分の幅が2m以上あれば、他の条件（条例で建てられない理由があるとか日照条件で問題があるとか）に触れなければ建て替えの許可がもらえるでしょう。
まずあなたが行動することは、竿の部分の道幅を計り市区町村の行政担当部署へ確認することになります。
3: 旗竿地で建て替えする方法
旗竿地で建て替えをする場合、次のような方法が考えられます。
(1)竿の部分の幅が2m以上ある場合
通常の解体工事よりは時間がかかりますが、取り壊して建て替えることができるでしょう。
ただ、竿部分の道路には大きな機械が入れないことが多いので、半分以上は人力となります。
ということは工事期間が長くなりますから、最初に申し上げた「お隣さん」への影響も長くなります。
(2)竿の部分の幅が2m未満の場合
まずは今住んでいるということを前提に、行政へ話してみて下さい。
そこで許可が下りれば、問題なく解体工事から建て替えという流れにできます。
しかし、許可が下りなかった場合。
こういった場合には、今のお家の基礎と骨組みだけを置いておいて、フルリフォームするという方法があります。
リフォームは基礎から工事をやり直して建て替えるのではないので、建築確認申請というものが不要になります。
「新築そっくりさん」というキャッチフレーズでCMしているメーカーさんもありますが、あのCMは骨組みや柱はそのまま。壁や間取りを全部変えるリフォーム・リノベーションと呼ばれる工事です。
4: 旗竿地で解体するときの注意点
竿部分の道幅が2m以上であってもなくても、今のお家を新築同様にする方法がわかりました。
次にご理解いただきたいことは、今のお家を解体工事するときの注意点です。
どうしても旗竿地の場合「お隣さん」へは様々な影響を与えます。
また、旗部分に大きな機械を入れることが難しいため、工事の期間が長くなります。
また、旗部分で解体した廃材を人力によって運ぶため、竿部分の道を行き来します。
それも一日に何度も行き来しますから、お隣さんにしても落ち着かないことは確かです。
また、工事中にお隣さんの塀へ何かをぶつけたり、こすったりすると大問題に発展しかねません。
この問題が工事期間中だけで終わればいいのですが、とかくこういう問題はお家が出来上がってからも続くもの。
そこで、次のような注意点があることを知っておいてください。
(1)工事期間は長めに見ておいてください
大きな機械が入れると工事期間が短くなりますが、人力でないと無理な場合は工事期間が長くなります。
解体業者の中でも狭いところへ持ち込める機械を揃えている会社があります。
こういった業者さんを選ぶと、工事期間を短縮することができるでしょう。
(2)人の出入りが増える
人力での運搬となると、一日に何度も竿部分を通ります。
できるだけ話し声を控えたとしても、荷台を運ぶ音や持ち上げるときのかけ声などは聞こえるでしょう。
当然ですが、人の歩く足音もします。
ですから、お隣さんへは、このような影響があることを事前に理解しておいてもらいましょう。
(3)とにかく気をつけてくれる業者を選ぶ
何もなくてもお隣さんへは、かなりの負担をお願いすることになります。
ですから、そこにトラブルという負担を増やさないことが大切です。
解体工事業者、建築業者、どちらもお隣さんの塀へぶつけたりこすったりしない、細心の注意を払いながら仕事をしてくれるプロを選ぶことが大切です。
5: 旗竿地の解体工事は信頼できる業者が必要
大切なのでもう一度言います。
旗竿地のお家を建て替えられるときには、解体工事や建て替え工事が丁寧にできることは当然として、工事期間中、お隣さんへの配慮もできるプロ精神をもった業者さんへ依頼するようにしてください。
クレームになりそうな工事を先に教えてくれる。
クレームになりそうな工事の前には、一緒にお隣さんへ説明に行ってくれる。
工事の技術以外に、社会人としてのマナーが出来ているのかどうか。
ここに注目してもらいたいと思います。
現場に足を運び見積もりを出してもらうとき、こういった部分は見えてきます。
値段だけではなく、あなたにもお隣さんにも誠意をもった工事ができるかどうかを見極めて下さい。
6: まとめ
建て替えできるのかどうか。
工事がスムーズに進むのかどうか。
お隣さんと上手くやっていけるのかどうか。
このような不安をお持ちだと思いますので、今回はあなたの不安を少しでもなくしていただくために、旗竿地の建て替えについてお伝えしました。
旗竿地の建て替えには制限があります。
しかし、絶対に建て替えが無理ということではありません。
あなたのお家を今以上に住みやすくしてくれるプロの業者さんと相談しながら、建て替えを考えていってください。
とてもありがたいことに、現在でも6社のハウスメーカーさんとお取引があり多くの現場をまかせていただいております。
ハウスメーカーさんの厳しい施工基準に対応するという経験値も積んでいるので、サービスの質や技術には自信があります！
解体工事をお考えなら、ぜひ安心してお問い合わせください。