住んでいる住宅がかなり傷んできた。中古住宅を購入していたので、そろそろ建て替えたい。
また、最近ではこんな理由で建て替えを検討される人もいらっしゃいます。
- 二世帯住宅に建て替えて、安心できる環境で暮らしたい
- 夫婦二人なので平屋でバリアフリーにした環境で暮らしたい
さまざまな理由がありますが、どれも注意しておきたいのが、家を壊して建て替えるためには、それなりに費用が必要だということ。
そこで今回は、こういったケースの解体工事を依頼していただくことの多い石井商事が、家を壊して建て替えるときの費用相場や負担を少しでも軽減するためのポイントをお話していきたいと思います。
目次
1: 家を壊して建て替える費用相場とは？
今お住まいのお家を壊して建て替える場合、どれくらいの費用相場になるのかを見てみましょう。
(1)坪数から見た建て替える費用相場
まずは坪数から見た建て替えの費用相場です。
一般的に坪数が大きくなると、建て替え費用も上昇することになります。
例えば、石井商事のある神奈川県では次のような相場になっています。
- 30坪の場合：1700万円～3000万円くらい
- 40坪の場合：2500万円～3500万円くらい
- 50坪の場合：3000万円～5600万円くらい
また、今お住まいの住宅の構造や素材によっては、家を壊す工事（解体工事）の費用が変わってきます。
一般的には、木造住宅が最も費用が低くですが、鉄筋コンクリート造の住宅は高なってしまいます。
建て替え費用相場の大半は「新築住宅」の工事費用ですが、今お住まいの住宅によっては、解体工事費用が予想よりも高くなる（反対に低くなる）ことがあるため、建て替えだけではなく、解体工事費用も合わせて業者に見積もりしてもらうことが大切です。
家を売りたいハウスメーカーなどの営業では、解体工事に関する説明や費用提案が不足していることがあり、後からお客様の負担が増えてしまう。こういうケースもゼロではありません。
家の建て替えとは、今お住まいの住宅を壊す（解体工事する）→新築を建てるという流れになります。
(2)二世帯住宅に建て替える費用相場
二世帯住宅へ建て替える場合ですが、一般的には一戸建て住宅の1.5倍～2倍近くの費用が相場と言われています。
どうしてこうした開きがあるのかと言いますと、二世帯住宅には大きく分けて3つの種類があるためです。
[1]完全共用タイプ
昭和の頃の二世帯住宅をイメージしていただくとわかりやすいと思います。寝室以外を二世帯が共用するタイプです。
そのため、費用が高くなりがちな水まわり
- キッチン
- 浴室
- トイレ
- 洗面
これらの費用が1世帯分で済みます。ということは、水まわりの工事も設備もシンプルになるため工事費用が少なくて済むのです。
[2]部分共用タイプ
寝室以外のどこかだけ共用するタイプです。共用にするタイプはご家族によって変わってきます。
- リビング
- キッチン
- 浴室
- トイレ
こういった場所を共用されるところが多いです。共用する部分が少ないほど費用が低くなります。
[3]完全分離タイプ
上下、または左右で分けて二世帯が暮らすタイプです。ハイツ形式の賃貸住宅をイメージしてもらうとわかりやすいのではないでしょうか。
このタイプの良いところは、プライバシーが守りやすいことです。ただし、どちらにも同じ設備が必要なので、一戸建てと比較すると2倍とは言いませんが、2倍近い費用が必要になります。
2: 家を壊して建て替えるときに知っておきたい費用のこと
家の建て替えで知っておきたいのが費用のことです。特に費用の内訳を知っておかないと、後から追加工事費用が発生する可能性が出てきます。
(1)家の建て替え費用とは？
[1]引っ越し費用
まずは、住んでおられる住宅を壊す前に、仮住まいへ引っ越しいただく費用があります。
ご家族によって荷物の量が違いますので、一概に○○万円とは言えませんが、近距離ですと「お任せコース」で10万円前後が相場と言えるでしょう。
引っ越し費用は、季節や時間帯によっても変化します。できるだけ、転勤などが少ない季節を選びましょう。時間帯も午後便の方が安くなります。
[2]解体工事費用
住んでおられる住宅を壊す必要があります。
先ほども少しふれましたが、木造住宅の解体費用が安く、鉄筋コンクリート造の住宅の解体費用は高くなります。
30坪の住宅ですと
- 木造なら150万円～
- 鉄骨なら180万円～
- 鉄筋コンクリート造なら210万円～
このようなパターンが多いです。後は、どのような場所に住宅があるのかによっても費用が変わってきます。
大型重機が入れない場所ですと、解体工事が手作業になるため人件費が嵩んでしまうからです。
また、壊した後の廃棄物が多いと、処理費用が高くなります。できるだけ解体工事が行われるまでに、ご自身達で捨てられるものは捨てておいてください。
特に生活ゴミなどは自治体のゴミ収集を利用していただけると、廃棄物が減っていきます。
[3]設計費用や建築費用
費用のメインとなる部分です。住宅の構造や間取り、設備のグレードによって大きく変化します。
[4]税金
新築すると
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 登記免許税
- 都市計画税
こういった税金が発生します。詳しい内容は税の専門家である税理士さん、または会計士さんへご相談ください。それはもっとも確かな数字になります。
[5]測量・地盤調査・地盤改良
境界がはっきりしているなら問題ありません。しかし、境界が曖昧になっているのなら、建て替えのときには測量を行いはっきりとさせておきましょう。
土地の状態に不安がある場合は、地盤調査や地盤改良が必要になることも。
どちらも費用が掛かってくることですので、業者と確認しておきたいところです。
(2)建て替えで知っておきたいポイント
[1]バリアフリーの費用
あると安心で便利なバリアフリーですが、導入には別途費用がかかることが多いものです。
介護保険の制度などを上手に利用して、できるだけ負担を少なくできないか業者と確認しておきましょう。場合によっては、ケアマネージャさんに相談する必要も出てきます。
[2]分離して依頼する
建て替えの場合、
- 解体工事
- 新築工事
この2つを別々の業者へ依頼することができます。そして、別々にした方がトータル費用も安くなることが多いのです。
例えば、解体工事部分を、石井商事のような解体工事専門業者へ依頼し、新築工事はあなたが選ばれたハウスメーカーや施工会社へ依頼する。
このようにすると、解体工事は専門業者が行いますし、あなたと解体工事業者が直接契約するため、ハウスメーカーや施工会社を通して依頼した場合とは違い、中間マージンが発生しません。
中間マージン分の費用が浮きますから、その費用で新築の設備をグレードアップしても良いですし、リビングに新しいソファを購入されてもいいですね。
3: 壊すのも建てるのも費用を抑えるならポイントを知っておこう
建て替えの費用を抑えるなら、次のポイントを知っておいてください。
(1)こだわりを決める
新築住宅の「こだわり」部分を決めておきましょう。ここはこだわりたい。でも、他のところは普通でいい。
このようにしておくと、費用をかけるべきところと、そうでないところが明確になります。反対に決めておかないと、あちこちに費用をかけてしまい、予想よりも高い費用を支払うことになりかねません。
(2)複数の業者と相談する
解体工事も新築工事も、できるなら3社くらいに相談し、見積もりを出してもらいましょう。
そうすると、相場がわかります。
(3)別々に工事できるところを探す
解体工事と新築工事。
外構工事と新築工事。
こういった部分は別々に工事できます。そのため専門業者と直接契約すると、費用を抑えることができます。
先ほどお話しした「中間マージン」を取られることがないからです。
例えば、解体工事の中間マージンが「30万円」、外構工事の中間マージンが「40万円」だったとすると、合計で70万円抑えることができるということです。
(4)引っ越し費用を忘れない
忘れがちなのが引っ越し費用です。意外に高くなることもあります。要注意です。
(5)仮住まいも費用の一部
引っ越し以上に忘れがちなのが、仮住まいの費用。そもそも仮住まいのことを忘れているという方もいらっしゃいます。これは危険ですね。
新築ですと、早くて6ヶ月。一般的には11ヶ月くらいは仮住まいを使うことになります。例えば家賃が月額8万円とすると、11ヶ月なら88万円必要ということです。
忘れていると負担が大きい費用です。
4: まとめ
家を壊して建て替えるためには、解体工事、仮住まいに関する費用、新築工事。こういったお金が必要になります。
それぞれ、忘れずに見積もりしておきたいですし、できるだけ中間マージンを減らしていきたいところです。
中間マージンは、本当にバカになりません。先ほど例としてお話しましたが、地域によっては中間マージンの費用がもっと高いところもあります。
賢く分離工事することで、抑えることができます。建て替えのときには思い出して参考にしてください。
とてもありがたいことに、現在でも6社のハウスメーカーさんとお取引があり多くの現場をまかせていただいております。
ハウスメーカーさんの厳しい施工基準に対応するという経験値も積んでいるので、サービスの質や技術には自信があります！
解体工事をお考えなら、ぜひ安心してお問い合わせください。